没人料到，曾经在北京土地市场掀起血腥风雨的孙河组团，最后一块地的交易竟然暗淡结束。

只有两家开发商参与，恒基 过去活跃在北京土地市场的知名房地产企业，如龙湖、万科、中海、首开股份等，都没有露面。最终，恒基 天恒以1.51%的溢价率很容易将朝阳区孙河乡西甸村和孙河村的2902-88块地块收入口袋。几乎是底价，没有销售限价。与三个多月前同一地区的另一个溢价率相比，它是23.恒基是32%地块的捡漏。

到目前为止，孙和集团的住宅用地转让已经结束。七年来，40多家房地产企业参与了拍卖，龙湖、第一股、中粮地产、泰和集团、恒基兆业分为13块住宅用地。七年来，孙河集团地价从2万元/平方米飙升至近7万元/平方米，房价超过10万元/平方米；七年来，孙河集团见证了北京房地产市场的高温和低迷，见证了土地市场开发商的疯狂、谨慎、焦虑和无助。现在，虽然住宅用地出让已经结束，但孙河组团的建设还没有结束，时针被拨回，让我们重新走一遍孙河组团的发展史。

孙河集团见证了北京房地产市场的高热和低迷。上图为2013年 年度区域进入建设阶段。下图为区域第一栋楼 盘龙湖·双龙原着。新京报资料图片。

站在巨人肩上

孙河集团的魅力是什么？七年来，许多房地产企业都在竞争。

孙河集团位于北京市朝阳区孙河乡，北京市第二绿化隔离区，毗邻顺义机场城、望京、东坝等城市重要功能区，位于北京市交通走廊和温榆河生态走廊的节点，是温榆河绿色生态走廊的重要组成部分。

与北京其他部门不同，孙和集团是唯一一个先规划后建设的纯低密度住宅区。定义为集高端商业休闲服务设施、优质居住社区为一体的综合功能区，是东三乡启动的重点集团。

孙河组团规划用地面积283.8公顷，其中建设用地120公顷。虽然面积小，但土地纯净，全区只规划了12块住宅用地，容积率多为1.约1.其他为商业用地、教育用地、绿化用地、中央湖等。

随着天竺、香江等中央别墅区传统板块的饱和发展，纯低密度住宅区孙河集团开始引起关注。受温榆河绿化带辐射，加上规划中的中央湖、湿地公园和自身低密度规划，孙河的自然环境极其优越。位于京密路西侧，机场南高速公路北侧，距东北五环五元桥约6公里，距首都机场仅8公里，靠近地铁孙河站，交通非常方便；此外，孙河位于中央别墅的核心，可以享受相对成熟的高端商业、医疗、教育、娱乐、生活服务，可以说是站在巨人的肩膀上跳舞。

孙河集团的土地整理出让速度惊人。2009年7月2日.5万名孙河居民腾退搬迁算起，仅仅三年的时间，孙河组团土地就进入竞拍阶段。

地价三连跳

2012年9月，孙河组团第一个住宅用地挂牌出让，建筑规划面积约7.起价约13万平方米，29万平方米.53亿元。然而，当时的房地产市场调整还没有结束，房地产企业仍然更加谨慎，吸引开发商不多，只有万科、华源、九龙仓、茂源、龙湖房地产等，最终龙湖房地产为14.地块7亿元，溢价率只有8亿元.66%的机构计算楼面价格约为20158元/平方米。

到2012年底，北京的土地市场开始升温，许多地块以40%以上的溢价交易。2013年，北京的土地市场开始疯狂。那一年，北京的商业用地出让金总额达到1819.57亿元，创造历史最高纪录。多个区域上演“面粉贵过面包”的行情。也是那一年，孙河组团地价飙涨。

2013年1月24日，孙河组团第二宗住宅用地——朝阳区孙河乡北甸西村W地块竞拍，吸引了十多家竞买者参与。最后，泰禾以18.5亿元的价格和2000平方米公租房的价格相当于楼面价格200平方米左右.86万元/平方米，近3万元，溢价率49.79%。2月28日，北京集中出让13块地块，堪称土地盛宴。其中，孙河组团再次转让两宗住宅用地，即F、G地块，首开股份总价27.两块地块收入2亿元，不超过泰和之前的征地价格。

仅仅五个月后，孙河集团的地价就刷新了历史纪录。当年7月23日，孙河乡西甸村HIJ许多房地产企业参与了现场招标。总价达到上限，转入公租房竞拍环节。最后，中粮地产以23日起.6亿元、配建3.以3万平方米的价格赢得地块，溢价率为49.扣除公租房面积后，该地块楼面价高达47%.84万元/平方米，成为组内最贵的地块。除去幼儿园等配套项目外，相当于楼面价超过5万元/平方米。

在10个月内，孙和集团转让了5块地块，地价从2万元到5万元。当时，许多人认为中粮地产的土地价格更贵，单价必须卖到8万元才能不亏损，10万元才能赚钱。这是龙湖和泰和早期布局的解决方案的好机会。

尴尬流拍

2014年，孙河组团的土地热度没有持续，而是变冷了。

7月29日，北京土地市场推出了5块土地，分别是房山区3块和孙河集团2块。与房山商业用地相比，孙河集团溢价较高BCDE、K地块比较孤独，直到投标截止日期才收到网上报价，最终以流拍告终。

这也是北京三年多来首次出现土地流拍。中原房地产首席分析师张大伟认为，主要原因是一天内两个热门住宅用地流标，底价过高。上市公告显示，K地块建筑规划面积8.99万平方米平方米31.45亿元35亿元，45亿元.5万元/平方米，突破北京住宅用地起始楼面价最高纪录。此前从中粮地产中获得的HIJ地块建筑规划面积8.17万平方米的起价只有15万平方米.8亿元。此外，BCDE建筑面积约17块.6万平方米，起价46亿元。根据中原房地产市场研究部的计算，该地块含有3块.中小学配建24万平方米，实际楼面价格已超过4万元/平方米。

一些分析人士表示，除了总价高、单价高外，还有市场层面的原因。当时，房地产调整还没有结束，开发商的融资成本也很高。当房地产市场的整体温度不高时，他们对高价格更加谨慎。在这方面，一位房地产老板曾在微博上说：高价地标只是开始。

一月二五日，北京再次挂出BCDE地块的起始总价比第一次上市降低了3.7亿元，为42.3亿元，但在9月份的拍卖现场，再次遭遇流拍。

土地流拍也让中粮地产获得的最贵地块陷入了解套的困境。与龙湖双龙原创、泰和北京院子的前两个项目相比，中粮地产地块楼面价超过4万元，难以入市。2015年，该项目终于取得预售证书，其中42套价格区间为8-10万元/平方米，其余6套价格区间为17-22万元/平方米。但据张大伟统计，7月份中粮瑞府实际成交均价为6.7万元/平方米。

中粮地产高价地块想要彻底解套，还需要更高价地块的出炉。

再度高潮

2014年9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务一步做好住房金融服务工作的通知》，其中最引人注目的是调整第一套住房识别标准，认贷不认房。2014年11月21日，央行宣布降息，政策宽松，房地产市场复苏步伐加快。

2015年是全国房地产市场疯狂的一年，北京、上海、深圳等城市的房价和地价飙升。

正是在这样的背景下，孙河曾经两次流拍的地块又挂了起来。这一次，不是流拍，不是冷场，而是反击狂奔。

2015年，BCDE该地块更名为北京市朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块。与以往相比，该地块的土地面积缩水，取消了该地块中小学的用地，建筑规划面积约为17.6万平方米变为14.37万平方米。

从之前的42开始，总价略有上涨.3亿元变为43.22亿元，起价下调，为3万元/平方米。

当时，北京的土地招标、拍卖和挂牌市场充满了火焰和硝烟。大兴英海、庞各庄等非传统热点地区受到房地产企业的激烈竞争，丰台区成为疯台。孙和集团作为一个高质量的地区，必然会遇到战斗。

9月2日下午，中粮、金茂、九龙仓华侨城联合体、龙湖平安、保利首开、远洋、阳光城、首创、龙光等三块地块迎来现场竞价。值得注意的是，这也是阳光城首次进京抢地。

在总价竞拍环节，经过多轮举牌，龙湖平安等联合体举牌64.总价83亿元上线，然后转化为经济适用房面积竞拍环节。最后，保利第一个联合体以64亿元开业.异地配建283亿元.75万平方米的经济适用房成本将该地块收入囊中。据机构估计，加上异地建设的经济适用房，该地块的楼面价格已达到5.38万元/平方米，刷新组团最贵地价纪录。

一周后，朝阳区孙河乡西甸村2902年-L01、2902-L02地块，经过90轮的拼搏，被茂源地产以29.总价4亿元，异地9.6万平方米的经济适用房面积成本收入囊中，相当于地面价格约5.26万元/平方米。

在市场大势下，孙河的热度又回来了。

新的地价记录诞生了，那些高价地项目开始解决。

当时，作为该地区最早的开放项目，龙湖双龙2015年的平均交易价格为47064元/平方米，只剩下最后几栋独栋别墅；2014年进入市场的泰和北京庭院，2015年平均交易价格为64358元/平方米；2015年首次开业·琅琊别墅和中粮瑞府的销售价格在5万-10万元/平方米之间。

新京报制图/王远征

撕裂的限价

到2015年，孙河仍是纯低密度高端住宅区，门槛较高。

然而，变化发生在2016年。为了抑制过热的房地产市场，限价和竞价地价已成为北京住宅用地市场的主流竞价方式。这种住房被市场称为竞争性住房。截至目前，已有100多块限制性住房，大部分项目产品受70/90政策限制。

孙河也不例外，但在别墅区建限竞房，似乎有点不同。

2017年5月3日，中粮天恒旭辉联合体45岁.孙河乡西甸村2902-86地块75亿元F住宅混合公共建设用地，溢价率31.09%折合楼面价5.未来商品房平均销售价格不超过67516元/平方米，最高销售价格不超过70892元/平方米。2017年9月7日，泰其他17家房地产企业的攻击下，泰和59.孙河乡北甸西村自持面价6亿元，西甸村2902-29%R二级住宅用地、2902-17地块溢价率为49%，商品房平均销售价格不超过68245元/平方米，最高销售价格不超过71657元/平方米。张大伟分析，该地块相当于楼面价6.9万元/平方米。

北京90平方米以下的中小户型在限房价、竞地价的竞价模式下呈爆炸式增长，短时间内供过于求，产品同质化，去化陷入困境，大大降低了开发商征地热情，北京土地市场降温。

2018年1月4日，孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块以总价61亿元收获，溢价率仅为9.34%。1月17日仅一轮，中粮旭辉联合体33.孙河乡北甸西村2902-14地块65亿元，溢价率仅.02%折合楼面价5.每平方米72万元。

随着北京房地产市场恢复理性稳定，限价、竞价地价的竞价方式逐渐被打破无限价地块慢慢出现在北京土地拍卖市场。孙和集团最后两块住宅用地恰好赶上了无限价时代的到来。

5月28日，孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块现场拍卖。密度低，别墅区，价格不限，70/90。参与拍卖的房地产企业也实力雄厚，既有国字头的中海，也是第一家 招商、华润 中粮、保利、首次开业桂园、龙湖等民营企业龙头，以及平安等保险鳄鱼，以及老港资企业恒基兆业，可谓卧虎藏龙，想上演龙虎斗。

但整个拍卖过程比较克制，大部分参与的企业都没有积极举牌。最后，恒基兆业在内地房地产市场低调多年，以30爆冷.孙河地块总价2亿元，溢价率23元.3%，虽然6.孙河集团的最高地价记录9万元/平方米，但业内人士评价，地块热度和成交价格均低于预期。

孙河集团的最后一块地也没有限价，其冷淡程度超出了想象。溢价率只有1.5%。据张大伟分析，由于容积率高，地块为1.5.房屋比例占70%，溢价率肯定会低于以前的地块。

优质地块没有限价，但并没有引起开发商的疯狂。虽然孙集团土地出让已经结束，但对北京土地市场的信号意义尚未结束。

新京报记者 段文平

编辑 袁秀丽 校对 翟立军