买房时，很多人会问房子的共享面积是多少。毕竟，很多人不得不借这么多钱。他们非常关心每平方米。在山东青岛，一些买家发现，当他们收到房子时，他们购买的房子共享面积超过46%，近一半的房子被共享。发生了什么事？让我们看看记者的调查↓

买家收房发现 近一半是公摊面积

青岛西海岸新区房地产项目六期为55层超高层建筑，分别为56号楼、61号楼、62号楼，去年交付。当时，兴致勃勃发现他们的房子变小了。

业主:(我家)房产证面积128.35(平方米)，套内面积不到70(平方米)，楼下邻居测量。这是最大的卧室，主卧室，11平方米(米)，但床安装后，床头柜和衣柜不能打开。这是第二间卧室，8平方米(米)。

业主：这是一栋110平方米的房子，实际使用面积为59.25(平方米)应该是。这个次卧的使用面积是6平(方米)多一点。

业主表示，根据销售人员在购房之初的解释，社区属于超高层建筑。考虑到避难层、电梯高度等因素，共享面积可能达到31%，因此在签订购房合同时，按照本标准计算共享面积。然而，出乎意料的是，最终关闭房屋时的共享系数远远超过31%。经有关部门调查，这三栋楼的共享系数均在46%以上。

在当地有关部门的回复中，明确规定56号楼的分摊系数为0.61号楼465分摊系数为0.62号楼461分摊系数为0.463.共享建筑面积大的主要原因是这三栋楼46层以下的墙体厚度为60cm，47层以上的墙体厚度为40cm。根据《房地产测量规范》，建筑外墙一半面积应计入共享面积。此外，这三栋楼的两层公共配套房屋不计入分摊面积，因此分摊系数大于其他高层住宅。业主很难接受这样的解释。在他们看来，100多平方米的房子已经缩水了近一半，导致每个公寓都很局促。家里买合适的家具家电有很多问题。

买家：留着洗衣机的嘴，（这里的宽度）超过40厘米，我说不能放洗衣机，开发商说可以放一个特定的钱。

记者随后联系了项目开发商，工作人员听到了意图，直接挂断了记者的电话。

青岛西海岸新区相关部门表示，相关情况仍在处理中。

西海岸新区处置工作专班工作人员高玉良：这个项目确实有点大。我们的政府专班命令开发商继续与他们沟通，并尽可能达成协议。

怎样才能公摊面积？ 明明白白？

快乐地收集房子，但发现近一半的房子是共享面积，对共享面积的困惑存在于许多买家的心中。一些买家被共享、共享系数和其他术语感到头晕；一些买家发现销售人员口头承诺的共享面积显著增加；一些买家陷入共享面积引起的纠纷。

什么是共享面积？共享面积从何而来？共享面积是什么，不是什么？消费者应该如何区分？共享面积能否取消？如何解决共享面积之争？

什么是共享面积？怎么计算？

什么是共享面积？如何计算共享面积？

共享面积制度在中国已经存在了很长一段时间。当时，建设部在《建筑面积计算规则》、《商品房销售面积计算和公共建筑面积分摊规则》中对共享面积有相应的规定。2001年实施的《商品房销售管理办法》还明确规定，商品房建筑面积由建筑面积和共享建筑面积组成。

具体来说，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙面积+阳台建筑面积。公共建筑面积一般由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯井、垃圾道、变电站室、设备室、公共大厅、走廊、地下室、值班警卫室等功能服务于整个建筑的公共房屋和管理房屋的建筑面积；二是套（单元）与公共建筑空间的隔墙和外墙（包括山墙）墙水平投影面积的一半。简单来说，电梯、公共设施等公共空间、走廊、走廊越多，共享系数越大。

共享面积多少合理？谁来计算？

了解什么是共享面积，再来看看共享面积在多大范围内是合理的。谁来计算？

目前国家还没有明确规定共享面积在多大范围内是合理的，在实际操作过程中往往容易发生纠纷。

北京市房地产法学会副会长赵秀池：老百姓对公摊面积的认知还不是完全了解，因为它专业性很强。

那么谁来计算公摊呢？一般来说，住宅区的共享数据需要通过以下程序：一是设计单位的图纸计算，二是主管部门的共享计算。项目竣工后，测绘部门应再次计算房地产面积。目前，在共享测量方面，中国有两个国家标准：房地产测量规范和建筑工程建筑面积计算规范。然而，由于部分地方尚未建立多测量一体化体系，缺乏第三方监督，共享面积计算不透明。

中国房地产估价师与房地产经纪人协会副会长余晓芬：共享面积的计算非常复杂，相关信息的开放性不够高，透明度不够，也造成了一些不必要的麻烦。

此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。

签订购房合同时 共享的信息应该注意哪些？

我们可以看到，目前国家还没有设定住宅共享面积的上限和下限，但这并不意味着开发商可以随意设置共享面积。买方在早期签订购房合同时应特别注意哪些关于共享面积的信息？

事实上，在《商品房销售管理办法》中，对房屋面积缩水有明确要求。《办法》明确指出，如有误差，按照面积误差比绝对值3%的标准，多退少补。简单来说，当合同约定的面积与实际面积误差的绝对值超过3%时，买方有权退房。同意不退房的，当实际面积小于合同约定面积时，房地产开发企业将房价的绝对值超过3%的部分退还买方。因此，长期从事房地产纠纷处理的律师黄罗平认为，买方在早期签订购房时，必须注意根据政策细化销售合同的条款。例如，目前，开发商必须在销售办公室披露房屋面积预测报告或测量报告。买方可以从本报告中找到拟购买房屋的相关面积数据，计算共享比例。必要时，买方可以在签订商品房销售合同时签订补充协议，并就共享面积和相应的违约责任达成补充协议，以更好地维护其合法权益。

广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平：买家买房时，必须去现场，详细了解，因为开发商发布信息，他可能不会一次性发布，必要时咨询专业人士，也可以到住房管理局查询共享区域的实际情况。

收房时发现房屋面积缩水 业主如何维权？

刚才提到了签订购房合同时的注意事项。那么，如果收房后房屋面积缩水，共享面积增加，业主应该如何保护自己的权利呢？

收到房屋后，如对共享有异议，买方可携带购房合同、施工图、房屋销售或分割方案到房地产测绘中心申请区域评估。

广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平：我们说一般正确寻求法律帮助，你必须首先固定损害证据，第一方面是开发商申请建设，共享面积，第二是开发商承诺，证据可以准备，第三向有关行政部门投诉，最后一步是依法向人民法院提起诉讼。

共享面积容易引起纠纷 能取消吗？

既然共享面积容易引起纠纷，能否取消共享面积？

有人认为，虽然在商品房销售中增加共享面积是全国普遍现象，但共享面积缺乏法律依据和制度约束，特别是一些开发商利用普通买家缺乏深入了解和计算共享面积的能力，不断提高共享面积和共享系数，使买家非常受伤，因此建议取消共享。业内人士认为，取消不可能一蹴而就，甚至影响购房者的权利。由于《商品房销售管理办法》明确指出，共有建筑面积为共有产权，买受人按照法律、法规的规定享有权利，并承担责任。

中国房地产估价师与房地产经纪人协会副会长余晓芬：（目前）根据建筑面积进行估价或产权确认也是对人民权益的保护，因为公共部分也属于我们人民，仍有其合理性。

从买家的角度来看，共享面积也在一定程度上代表了社区的质量。共享面积过小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、减少公共活动面积等配套设施问题，从而影响生活质量和舒适度。

此外，取消共享面积后，会给业主入住后共享部位的管理、维护和后续安全责任带来很多实际问题。因此，在实践过程中会出现很多困难和问题。

来源： 央视新闻客户端