早在4月中旬，购买恒大某楼盘的王毅(化名)就萌生了银行按揭断供的想法，因为项目交付困难，还贷压力大。

出乎意料的是，三个月后，由主要停工房地产业主发起的停工潮席卷，其中恒大房地产贷款最多。据不完全统计，全国已有80多名停工或未完工房地产业主发出停工通知，涉及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等城市，仍在增长。

对于房地产停工或未完成，业主将指出银行非法贷款和预售资金监管存在漏洞。那么，在未完成建筑形成的背后，预售资金监管是如何失败的呢？监管应该去哪里？

业主挪用预售资金

据了解，这些发出强制停贷通知书的房地产业主指出了两个原因：一是银行非法贷款，二是监管不足导致预售资金非法挪用。

例如，武汉恒大时代新城业主的通知显示，作为贷款银行，抵押贷款在房屋主体结构封顶前非法发放；非法将抵押贷款资金纳入非监管账户；未积极履行资金监管义务，导致资金严重异常流出。

郑州明门翠园业主强制停贷通知书还显示，在房屋预售过程中，作为工商银行、华夏银行、郑州银行等贷款银行，存在不同程度的非法贷款，未积极履行资金监管义务，包括在房屋主体结构封顶前非法发放抵押贷款，将抵押贷款资金转入非监管账户。

西安世茂辉煌倾城二期停贷通知书指出，在制定贷款合同时，按揭贷款的收款账户设置为监管账户，而不是按照购房合同和国家有关法律法规，而是开发商的一般账户，直接导致按揭贷款脱离监管，被开发商挪用，导致房屋停工。

本应用于项目建设的预售资金被挪用，成为房地产停工甚至未完工的主要原因。IPG中国首席经济学家白文喜表示，在房地产预售制度下，项目预售资金（包括抵押贷款）和项目开发贷款的使用监督已成为项目顺利交付的关键，集团停贷的集中爆发无疑再次针对预售资金的监管。

该事件的核心是，银行既是运动员，也是裁判。在实际执行过程中，它没有扮演裁判的角色，存在非法贷款、经营贷款流向房地产、挪用预售资金等现象。 中原房地产首席分析师张大伟说。

如何挪用监管资金？

预售资金是指房地产企业在新房项目预售后收到的各种购房资金，包括定金、首付、抵押贷款等。预售资金监管是指房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金进行第三方监管。房地产企业必须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用于项目建设，不得随意提取或使用。房地产企业达到规定的工程建设进度节点时，可以申请提取相应比例的预售资金。

然而，在过去的很长一段时间里，为了大规模扩张，在征地-开工-预售-征地的高周转模式下，许多新房预售后的收款资金不是用来结算项目资金，而是被非法挪用，通过利用资金杠杆实现大规模征地的快速扩张。

对此，白表示，按照常规，房地产项目开发贷款也是按照项目建设进度拨付的，但实际上开发商往往会以各种方式提前获得开发贷款，贷款银行也默许甚至合谋，导致大量开发贷款被挪用和转移，导致预售项目资金链断裂。

如何挪用预售资金？最常用的手段是钱没有进入监管账户，而是进入非监管账户。项目公司设立多个银行账户是很常见的。将相对较小的首付款放在监管账户上，并将抵押贷款放在非监管账户上。这样，监管资金只有30%左右。另一种手段是虚报工程进度，联合施工方将监管资金的资金套出。此外，一些账户监管无效，开发商直接抽调资金。

柏文喜说：与承包商伪造工程量，与供应商伪造采购合同，许多承包商、监理机构和供应商是开发商的关联企业，甚至是开发商本身。

这种模式隐藏着巨大的风险。如果房地产企业资金链断裂，很容易导致房地产停工甚至未完工。

有关政府部门通报了上述西安世茂辉煌倾城二期挪用监管资金。今年6月8日，西安市未央区住房和城市建设局发布了《关于纠正非法挪用西安世明亮倾城商品房预售监管资金的函》。其中指出，由于集团转移商品房预售资金，西安世茂光明倾城项目现有资金缺口达到11亿元，导致项目停工，并要求其将之前转移的资金返还监管账户，解决资金缺口困境，确保世茂光明倾城项目如期交付。

收紧和优化预售资金监管

去年，由于各种原因，一些房地产企业陷入流动性危机，项目关闭，预售资金被挪用。

例如，去年10月，湖南省住房和城乡发展部向恒大湖南分公司发出了一封关于请实施交付楼工作的信。其中，恒大集团湖南分公司及其子公司涉嫌挪用、非法使用预售监管资金的，应当立即纠正，并在11月30日前退还预售资金。

业主张毅（笔名）告诉《北京新闻》，她购买的房地产开发商也有资本链问题，开发商集团试图转移监管账户的资金，但最终在业主权利保护下，当地主管部门按下，使项目正常施工。

不仅是开发商，银行也私下挪用预售资金。今年1月，佛山市住房和城乡发展局发布通知，华夏银行有限公司佛山分行未经监管机构同意，擅自将商品房预售款从专用账户中划出，违反多项法律法规。自1月6日起，该局暂停与华夏银行有限公司签订商品房预售专用账户监管协议。

事实上，为了保护购房者的利益，西安、北京、天津、苏州、广州、石家庄、重庆、银川等城市去年出台了加强商品房预售资金监管的政策。强有力的监管内容主要包括升级资本监管范围、提高监管比例、提高提取节点要求等。

加强预售资金监管，无疑保护购房者权益，防止未完工建筑、拖欠供应商、农民工工资现象发挥了良好的作用，但部分城市预售资金监管一刀切，过度收紧，也使部分企业在困难时期遇到更大的流动性压力。

自今年年初以来，预售资金的监管已经开始得到优化。4月，中央政治局会议强调，要坚持住房定位，不投机，支持地方政府完善房地产政策，支持刚性和改善住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场稳定健康发展。

根据6月份的统计，自今年以来，南京、成都、海口等城市优化预售资金监管，包括降低重点监管资金比例，增加重点监管资金分配节点，允许使用银行担保代替预售监管资金，根据企业信用评级实施差异化控制等。

业内人士认为，预售资金监管的底线是通过加强监管实现更标准化的管理，确保在建项目能够按时交付。同时，在解决企业风险的基础上，优化监管，提高资金利用效率。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 薛京宁